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2018-10-08 01:45

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“躺着赚钱”时代结束 郁亮称万科底线战略是“收敛聚焦”

  “活下去”的照片曝光后,行业领头羊万科给原本冷淡的楼市“银十”行情平添了一份悲情。事实上,虽无暖阳,也并非寒冬,万科高喊的“活下去”更多反映的是对转型的忧虑

  今年的“金九银十”行情风光不再,如同当下天气,房地产商明显感觉到深秋的丝丝凉意。

  国庆长假期间,万科的“活下去”三个字在地产圈及各大媒体被刷屏,甚至有评论调侃万科从“领跑”到“领哭”。和其他房企一样,为了回笼资金,万科也对部分项目进行打折销售,随后网上疯传“万科五折甩卖、前期业主每户退款100万元”的消息。

  10月10日晚上,《投资者报》记者从万科方面了解到,“(甩卖退款)传言不属实。”厦门万科表示,该项目9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户,但在推进过程中经反复论证发现难以满足实际使用要求,故该项目不引进温泉入户。对此,厦门万科给出针对前期买家的两套方案:接受无温泉入户的,给予20万元补偿;不接受者可选择退房,同时万科根据一年期定期存款利率,给予购房者一定的利息补偿。

  有分析人士向《投资者报》记者表示,对于房地产的悲观论调也无需过分解读,万科“活下去”的照片是内部策略会议上流出,更多的应该是表达企业的危机意识。在行业周期之下,为了回笼资金,降低负债率,房企打折促销现象还将继续。

  万科的焦虑在于未来

  房地产行业的“寒冬”真的来了吗?

  中国指数研究院统计数据显示,2018年1~9月,受监测的20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米,同比下降20.9%;累计拿地金额9534亿元,同比下降27.8%。

  上述机构数据显示,今年前三季度全国300个城市,各类用地成交楼面均价为每平方米2220元,同比下跌了8.2%,平均的溢价率为16.1%。其中住宅用地成交楼面均价为每平米3881元,同比下跌6.5%,溢价率为18.3%,较去年同期下降了21.1个百分点。

  虽然行业拿地、成交量以及成交额均呈现下滑趋势,不过从今年1-9月份房企销售数据来看,主流房企累计销售金额同比增速有所回落,累计销售面积同比增速则继续上升,说明当前主流房企仍以高周转策略为主,以价换量。

  这就不难解释今年以来包括恒大、中海、碧桂园等诸多房企喊出降价口号,值得注意的是,万科的回款压力同样不小。

  万科董事会主席郁亮曾表示,6300亿元回款目标的达成变得至关重要,“如果6300亿回款目标未达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

  房企在享受过城镇化红利之后,万科认为,住房全面短缺时代已经结束了。此前很少谈论房价的郁亮在今年3月份明确表示,中国房价单边快速上涨时代已经结束了。如果房地产企业还有地就买,不看价格的话,那么之前怎么赚的钱之后就会怎么还回去。

  “房地产企业需要把自己看成制造业、服务业,要靠双手劳动赚钱,不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”郁亮称。

  可见,一叶知秋,万科的焦虑,在于未来的发展。

  打破刚兑叠加融资渠道收紧,房企融资成本持续上行,这对行业整体构成极大考验。不过,对于手握1595亿元现金流的万科来讲,当前似乎没有什么可以阻挡其“买买买”的步伐。

  10月9日,A股上市公司华夏幸福(600340,股吧)(22.950, -0.73, -3.08%)公告称,拟与北京万科企业有限公司,就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告,万科拟通过收购华夏幸福涿州、大厂、廊坊和霸州市等5家项目公司的部分股权的方式进行合作开发。

  此外,9月28日,深高速(600548,股吧)(7.990, 0.05, 0.63%)也公告称,拟引进万科作为战略投资者,增资价格已确定为29亿元,拥有联合置地30%的权益。据悉,联合置地主要业务为梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。

  转型的聚焦与收敛

  回笼资金、储备土地,对于万科来讲,“活下去”并不是问题,而是下半场该“怎么活”。

  今年年初,郁亮对万科的定位从城市配套服务商到城乡建设与生活服务商转变进行了详细地解读。

  “我们不仅要做不动产,提供服务的场所,也要直接提供服务内容。”郁亮表示,万科从租赁住房、物业服务、物流仓储、冰雪、度假、养老等方面拓展业务。

  基于房产社区场景,房企业务拓展的领域大同小异。值得注意的是,作为早在2014年就入局长租公寓的房企,今年上半年,万科将租赁住宅确立为核心业务。当前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品,为不同阶段客户提供长期租住解决方案。截至今年上半年,万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间超过16万间,累计开业超过4万间。

  不过创新业务同样面临诸多问题。此前有媒体报道称,万科首次对战略进行了检讨。“类似自如(长租公寓)事件,以及一些小概率、高风险事件,比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故等,一旦发生只有关门。”

  面对转型,郁亮表示,收敛和聚焦是应对转折点和不确定因素的最好方法,如此才能应对正在发生的转折;“没有收敛和聚焦,我们就很容易在转折中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错判形势,但这是我们的选择。”

  对于转型中非开发业务,郁亮提出了五个基本原则:投入和产出严重不匹配的项目必须要调整;风险和收益严重不匹配的业务必须要调整;做了三年还没做成的业务不要再做;做了三年仍然靠万科内部资源内生增长的业务,也不要做了;出于奖金导向建立的能力中心,可以公司化运作,但不算业务。

  可以预见的是,房地产的白银时代转折点已至,对于后市,分析人士向《投资者报》记者表示,房企依赖原有模式维持高增长难以为继,国家对房地产市场调控力度松动迹象不大,而希望靠房地产暴富的投资者怕是难以获利了。

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昨天,周立波在其自媒体上晒出他和胡洁联名起诉唐爽的起诉书。别人是起完诉才公布其起诉书,而周立波是还没起诉就公布了。他公布的起诉书就只能算草稿。 这里面的笔误,您能挑出几处? ? 起诉书是何等重要的法律文书,里面连个错别字都不该有,可在周立波的这份草稿里竟然出现像“被告...,辱骂被告‘戏子误国’”“其其”这样的硬伤,更要命的是连周立波的出生年份都没写对。据美国司法文件记载,周立波生于1967年,百度百科“周立波”词条写的也是1967年,可这份草稿写的却是1968年。当然,也不排除周立波向美方和媒体虚报年龄的可能。 ? 屠磊发微博承认草稿里有笔误 ? 这份起诉书草稿应该出自于周立波的法律顾问屠磊之手。昨天,屠磊律师发微博承认“周先生所发版本显然是草稿”。既然是草稿,那么周立波昨天在微头条上所说的一段话就不是事实,他说:“我也在上海某法院递交了起诉书,但是法院说:我只是一个误国的戏子,你唐爽是大科学家,是成都七中的骄傲!是钱学森第二,所以一定要征得领导同意,才能接受我的起诉书”。 ? 唐爽公开向上海某法院喊话 ? 周立波之所以这么说,要萧陶说,就是成心怼唐爽。昨天,唐爽在其自媒体上发文称“我已于9月27日将状告周立波诽谤的诉状递进上海某法院。但该法院的工作人员告诉我的律师,周立波是上海的名人,立案需要领导审批”。唐爽的这段话告诉我们,上海某法院目前还没有受理他的起诉。闻讯后,周立波不无得意地说:“我们能够手拉手一起去法院,我现在和你对一下,我在上海某法院递交的起诉书好吗?” ? 《民事诉讼法》里的相关条文 ? 把本该呈交给法院的起诉书发到网上,周立波一定不是要发动瓜友替他免费改稿,而是另有所图。 周立波和唐爽目前都是中国公民。无论他俩谁起诉谁,他们之间的民事官司都属于国内的普通民事诉讼。根据《民事诉讼法》的规定,此类诉讼应由被告住所地的基层人民法院管辖。如果被告住所地与经常居住地不一致的,由经常居住地人民法院管辖。也就是说,唐爽起诉周立波,上海的区级法院具有管辖权;而周立波起诉唐爽,上海的区级法院却没有管辖权,因为唐爽在上海没有户籍,上海也不是他的经常居住地。 ? 对于由原告住所地人民法院管辖的民事诉讼,法律也做了明确的规定。根据《民事诉讼法》第22条之规定,只有四类诉讼可以由原告住所地人民法院管辖,可哪一类都跟唐爽沾不了边。唐爽不是“下落不明或者宣告失踪的人”,也不是“被采取强制性教育措施的人”,更不是“被监禁的人”。他的确是“不在中华人民共和国领域内居住的人”,但原告住所地人民法院只管辖对这一类人“提起的有关身份关系的诉讼”。所谓“有关身份关系的诉讼”是指跟人的身份关系有关的诉讼,比如婚姻、领养、收养关系的诉讼。诽谤官司、名誉侵权诉讼显然不在其列。 ? 周立波昨天所发微头条的截图 ? 如此说来,上海的区级法院对于周立波起诉唐爽的民事诉讼还真就没有管辖权,而唐爽起诉周立波,上海的区级法院反倒有管辖权。真要起诉唐爽,周立波的律师要么去唐爽国内的户籍所在地,要么去美国起诉。不过,萧陶判断这种可能性并不大。真要起诉,一般来说应该是先做后说,而不是先说后做。求助于网络法院,其实就是口水仗的延续,因为根本就没有网络法院。 ? 周立波要讨回送给唐的数十套西服,周的西服穿在唐的身上会是啥效果? ? 至于周立波起诉书草稿里所陈述的事实以及所提出的唐爽七条诽谤要点,限于篇幅的关系,这里萧陶就不复述了。不过,周立波所说的事实跟唐爽、鄢军等人受访时所做的陈述并不一致。萧陶在以前的文章里已做过对比和分析,这里也就不再赘述了。 ? 萧陶一向反对打口水仗,主张当事各方拿起法律的武器来捍卫自己的合法权益,而上海某法院受理唐爽的起诉无疑是最理想的结果。对于周立波来说,有利而无害,在自己家门口打官司有主场的优势。不仅可以应诉,他还可以反诉唐爽,就如同应对莫虎的起诉一样。至于上海某法院是否会受理,就让我们拭目以待吧。 (萧陶原创。图片来源于网络,转载请注明作者姓名,盗用者必受追究!欢迎关注萧陶的公主号。微信里搜 xiaotaowechat 或者扫描下面的二维码。有关周立波一案,您想要的答案,包括胡洁所说的“小范”是谁,那里应该都有。)